Minuta de Contrato de Arrendamento Comercial: Modelo Gratuito em Word (2026)

Minuta de arrendamento comercial pronta a usar, em Word

Vai arrendar uma loja, um escritório, um armazém ou um espaço para restauração? O contrato de arrendamento para fins não habitacionais tem um regime próprio no Código Civil, com regras de duração, denúncia e trespasse que não coincidem com as do arrendamento de habitação. Preparámos um modelo gratuito em Word, revisto com base na legislação em vigor, pronto a adaptar ao seu caso. Indique o email no formulário e enviamos-lhe o ficheiro de imediato.

A minuta cobre o essencial: identificação das partes e do locado, o fim a que se destina (que tem de bater certo com a licença de utilização), prazo e renovação, renda e atualização anual, caução, obras, cessação, trespasse e uma cláusula preparada para assinatura eletrónica qualificada. A última página está reservada às assinaturas.

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Minuta de Contrato de Arrendamento Comercial

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Sem spam. Usamos o email apenas para enviar o modelo e novidades relevantes. Disponibilizado pela WallID Smart Sign, plataforma portuguesa de assinatura digital qualificada (eIDAS / Chave Móvel Digital).

O que inclui esta minuta de arrendamento comercial

Todos os campos variáveis estão assinalados como «…», para preencher no Word ou diretamente na plataforma de assinatura.

Como usar a minuta, passo a passo

1. Receba o ficheiro Word no seu email através do formulário acima.
2. Confirme a licença de utilização antes de escrever o resto. Este é o passo que mais contratos estraga. O Art. 1070.º do Código Civil exige que o locado tenha aptidão para o fim do contrato, atestada pela entidade competente. Se a licença for para comércio e o contrato for para restauração com confeção, ou para habitação e o inquilino quiser lá pôr um escritório aberto ao público, o problema não desaparece por o contrato dizer o contrário.
3. Preencha as partes, o prazo, a renda e a caução. Elimine as opções entre parênteses que não se aplicam. Se o senhorio ou o arrendatário for uma sociedade, use a identificação com NIPC, sede, capital social e representante com poderes para o ato.
4. Envie para assinatura na WallID Smart Sign. Cria a conta, carrega a minuta preenchida, introduz os emails do senhorio e do arrendatário, e cada um recebe um link para assinar com a Chave Móvel Digital. Assinatura qualificada eIDAS, com carimbo de tempo e registo de auditoria de quem assinou, quando e a partir de que endereço. O fluxo completo está no guia sobre assinar contratos de arrendamento digitalmente.
5. Comunique o contrato às Finanças. É obrigação do senhorio, com prazo até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento. Explicámos o procedimento passo a passo no guia sobre comunicar o contrato de arrendamento às Finanças.

A minuta é válida com assinatura digital?

Sim, e aqui o arrendamento comercial está numa posição confortável. A assinatura eletrónica qualificada tem o valor da assinatura manuscrita ao abrigo do Artigo 25.º do Regulamento (UE) n.º 910/2014 (eIDAS) e do Decreto-Lei n.º 12/2021, de 9 de fevereiro. O documento eletrónico assinado dessa forma tem a força probatória de documento particular assinado.

Ao contrário do contrato-promessa de compra e venda de imóveis, onde a lei impõe reconhecimento presencial das assinaturas em certos casos, o contrato de arrendamento urbano exige apenas forma escrita. Não há reconhecimento notarial obrigatório, o que torna o arrendamento comercial um dos contratos imobiliários mais diretos de fechar por via digital. A minuta inclui uma cláusula em que as partes aceitam expressamente esta forma de assinatura.

Uma ressalva prática: se o contrato integrar garantias autónomas prestadas por terceiros, como uma fiança de um sócio ou uma garantia bancária, confirme que quem presta a garantia também assina com meio qualificado. De pouco vale um contrato assinado digitalmente com um anexo de fiança assinado numa folha solta sem valor probatório equivalente.

Aprofundámos o tema no artigo sobre a validade jurídica da assinatura digital em Portugal.

Erros comuns ao preencher

• Copiar o prazo de um contrato de habitação. No arrendamento não habitacional as regras de duração e denúncia são livremente fixadas pelas partes (Art. 1110.º, n.º 1). Se o contrato não disser nada, aplica-se o supletivo: prazo certo de cinco anos, com o arrendatário impedido de denunciar com antecedência inferior a um ano. Muitos senhorios descobrem isto tarde.
• Esquecer que o senhorio não pode opor-se à renovação nos primeiros cinco anos. O Art. 1110.º, n.º 4 diz exatamente isso, independentemente do prazo estipulado. Escrever "contrato por um ano, sem renovação" não produz o efeito que se espera.
• Não regular o trespasse. O arrendatário pode transmitir a posição contratual por trespasse sem autorização do senhorio (Art. 1112.º, n.º 1), mas a transmissão tem de ser por escrito e comunicada ao senhorio, e este tem direito de preferência na venda ou dação em cumprimento, salvo acordo em contrário. Se quer afastar ou modelar a preferência, tem de estar escrito.
• Deixar as obras por definir. Quem instala a rede elétrica reforçada, o sistema de extração da cozinha ou a montra? E no fim do contrato, fica ou sai? Sem cláusula, discute-se benfeitorias durante meses.
• Fixar renda sem regra de atualização. Se nada se disser, a renda pode ser atualizada anualmente pelo coeficiente do INE, que para 2026 é de 1,0224. Para contratos longos com investimento pesado do arrendatário, compensa negociar uma fórmula específica.
• Ignorar o Imposto do Selo. São 10% do valor da renda, a pagar pelo senhorio, no mesmo prazo da comunicação às Finanças. A falta de comunicação tem coima associada.

Perguntas frequentes

A minuta é mesmo gratuita? Sim. Pede-se apenas um email, para onde o ficheiro Word é enviado de imediato, sem custos nem subscrições.

Serve para lojas, escritórios e armazéns? Serve para arrendamento urbano para fins não habitacionais em geral. Comércio, escritórios, serviços, armazéns e consultórios de profissões liberais. Para restauração, saúde ou espaços com licenciamento setorial próprio, a estrutura mantém-se mas convém acrescentar cláusulas sobre licenciamento e obras específicas.

Qual o prazo mínimo de um contrato de arrendamento comercial? A lei não fixa um mínimo. As partes decidem. O que a lei acautela é a estabilidade nos primeiros cinco anos: o senhorio não pode opor-se à renovação nesse período, ao abrigo do Art. 1110.º, n.º 4.

O senhorio pode pôr o inquilino na rua para arrendar mais caro? Não por essa via. Nos contratos não habitacionais, o senhorio só pode denunciar nos casos previstos nas alíneas b) e c) do Art. 1101.º, e a denúncia obriga a indemnizar separadamente o arrendatário e os trabalhadores do estabelecimento pelos prejuízos comprovados (Art. 1110.º-A). Existe uma exceção: a indemnização ao arrendatário não é devida se o arrendamento tiver sido objeto de trespasse nos três anos anteriores.

Preciso de caução? Não é obrigatória, mas é prática corrente pedir entre um e três meses de renda, ou uma garantia bancária em contratos de valor mais alto. A minuta inclui as três hipóteses e as condições de devolução no fim do contrato.

E se o espaço for para habitação e não para comércio? Aí o regime é outro, com regras próprias de duração e denúncia. Temos uma minuta de contrato de arrendamento habitacional preparada para esse caso.

Descarregue a minuta e assine sem papel

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Depois de preenchida, a minuta segue para assinatura em minutos: carrega o ficheiro, introduz os emails do senhorio e do arrendatário, e cada um assina com a Chave Móvel Digital a partir do telemóvel. Sem impressões, sem correio registado, com registo de auditoria completo. Veja também o guia sobre assinatura digital em contratos imobiliários. Para carteiras com vários imóveis ou volume regular de contratos, fale connosco.

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