O CMI é o contrato que sustenta a comissão da agência
Sem contrato de mediação imobiliária válido, a agência arrisca-se a trabalhar de graça: a comissão só é exigível com um CMI corretamente celebrado. E, no terreno, o CMI é também o contrato que mais se perde entre o "passo lá para assinar" e a agenda do proprietário.
Este guia cobre as duas pontas: o que o CMI tem de conter para ser válido, e como o assinar digitalmente para fechar angariações no próprio dia.
O que diz a lei sobre o contrato de mediação
A atividade de mediação imobiliária em Portugal é regulada pela Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, na redação dada pelo Decreto-Lei n.º 102/2017, de 23 de agosto. Para o contrato, o artigo 16.º é a norma central:
- O contrato é obrigatoriamente reduzido a escrito (n.º 1);
- Do contrato constam obrigatoriamente (n.º 2): a identificação do imóvel com especificação de todos os ónus e encargos; o negócio visado; as condições de remuneração, em termos fixos ou percentuais, a forma de pagamento e a taxa de IVA; a identificação do seguro de responsabilidade civil ou garantia equivalente, com apólice e seguradora; o angariador que tenha colaborado; os serviços acessórios, de forma discriminada; e o regime de exclusividade, quando acordado, com especificação dos efeitos que dele decorrem para ambas as partes;
- Se o contrato for omisso quanto ao prazo, considera-se celebrado por seis meses (n.º 3);
- Os modelos de contrato com cláusulas contratuais gerais carecem de aprovação prévia do IMPIC, I. P. (n.º 4), salvo se for usado o modelo aprovado por portaria, que apenas tem de ser depositado (n.º 6);
- O incumprimento dos n.os 1, 2, 4 e 6 determina a nulidade do contrato, não podendo esta ser invocada pela empresa de mediação (n.º 7).
Duas notas que evitam enganos comuns. A licença AMI não consta da lista de menções obrigatórias do n.º 2 — aparece nos contratos por prática do setor e por constar do modelo aprovado por portaria. E a renovação automática não resulta da lei: é uma cláusula que as partes convencionam, ao contrário do prazo supletivo de seis meses, esse sim legal.
A exigência é de forma escrita, não de papel: um documento eletrónico assinado cumpre o requisito, desde que a assinatura seja juridicamente sólida.
Assinatura digital no CMI: o que usar
| Situação | Assinatura recomendada |
|---|---|
| Proprietário particular | Assinatura eletrónica qualificada (Chave Móvel Digital ou Cartão de Cidadão) |
| Mediador / diretor da agência | Assinatura qualificada; opcionalmente com atributo profissional SCAP para fazer constar a qualidade de mediador licenciado |
| Cliente estrangeiro (UE) | Assinatura qualificada emitida no país de origem, reconhecida ao abrigo do eIDAS |
A assinatura eletrónica qualificada tem valor equivalente ao da manuscrita (artigo 25.º do Regulamento eIDAS; Decreto-Lei n.º 12/2021, de 9 de fevereiro). Sobre o SCAP e os atributos profissionais, veja o nosso guia sobre a assinatura com atributos profissionais.
O fluxo digital numa agência, na prática
- A agência prepara o CMI com os dados do imóvel e as condições acordadas.
- O documento segue por email para o proprietário, com o campo de assinatura posicionado.
- O proprietário assina com a CMD no telemóvel, onde estiver: em casa, no trabalho, no estrangeiro.
- O mediador assina do lado da agência e o documento final, com trilho de auditoria, fica arquivado e é enviado a todos.
O ganho não é só conveniência: é o fim das angariações que arrefecem à espera de uma assinatura. Descrevemos o impacto no funil completo da agência no artigo sobre assinatura digital para mediadoras imobiliárias.
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A nulidade do CMI segue um padrão que se repete noutras leis: a lei nunca salva quem escreveu o contrato.
Perguntas frequentes
O contrato de mediação imobiliária pode ser assinado digitalmente? Sim. A lei exige forma escrita, e um documento eletrónico com assinatura eletrónica qualificada cumpre esse requisito, com valor equivalente ao da assinatura manuscrita.
O que acontece se o CMI não for reduzido a escrito? A falta de forma escrita compromete a validade do contrato de mediação e, com ela, o direito da agência à comissão. É um risco que nenhuma mediadora deve correr.
O CMI tem de indicar a comissão? Sim. As condições de remuneração da empresa de mediação são um elemento essencial do contrato, incluindo o valor ou percentagem e o momento em que é devida.
Qual a diferença entre CMI com e sem exclusividade? Com exclusividade, o proprietário confia a angariação apenas àquela agência durante o prazo do contrato; sem exclusividade, pode trabalhar com várias. O regime escolhido deve constar expressamente do CMI.
O proprietário pode assinar o CMI à distância? Sim. Com a Chave Móvel Digital, o proprietário assina de qualquer lugar, sem se deslocar à agência. Para proprietários na UE, uma assinatura qualificada do país de origem é igualmente reconhecida.
Que outros documentos da agência podem ser assinados digitalmente? Praticamente todos os contratos correntes: CPCV, arrendamento, propostas de reserva e declarações. Veja os nossos guias sobre o CPCV digital e os contratos imobiliários em geral.
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